Consejos para elegir un crédito hipotecario

Adquirir una casa-habitación mediante un crédito hipotecario es una decisión muy importante que requiere evaluar nuestra capacidad de pago a mediano y largo  plazo, ya que la mayoría de los financiamientos ofrecen plazos de cincoo hasta 20 y 25 años.

Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los creditos hipotecarios hay que considerar diversos puntos como los siguientes:

Servicio. Tiempo de respuesta para la autorización del credito.

Tasa. Aún cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que la tasa sólo es un componente de éste.

Enganche. Deberá usted conocer exactamente el enganche que se le solicite.

Pagos. Considere el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si contrata un credito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.

Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.

Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y Daños, pago por cada mil de credito, etc.

Planes de Financiamiento. Verifique los diferentes planes que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.
 

Para comprar una vivienda a crédito lo primero es definir perfectamente tu capacidad de pago, para ello te sugerimos:

Definir cuánto puedes pagar de enganche.
Estimar de acuerdo a tus ingresos, cuánto puedes pagar mensualmente por el crédito.
Estimar el monto de crédito al que tienes acceso.

Una vez claro ese aspecto, , te sugerimos conocer los siguientes conceptos:

Condiciones de los créditos

1.- Plazo del crédito
Puede estar expresado en meses o años.
A mayor plazo el pago puede ser menor.

2.- Tasa de interés
Es el estímulo que cobran los intermediarios por prestar dinero.

3.- Comisiones de administración
Es posible que algunos intermediarios hagan explícito un cobro por administrar el crédito.
Puede expresarse en porcentaje del crédito o en un monto fijo.

4.- Denominación del crédito
Pesos u Udis
La unidad de inversión (Udi) es una unidad de cuenta de valor real constante, en la que pueden denominarse títulos de crédito, salvo cheques y en general contratos mercantiles u otros actos de comercio. De esta manera si una persona debe 10 Udis y la Udi vale $4 pesos, debe $40 pesos; si la Udi vale $4.2 pesos, debe $42 pesos.
Su valor es constante y su precio se ajusta a diario conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor. Desde el 4 de abril de 1995, el Banco de México publica cada 15 días en el Diario Oficial el valor en moneda nacional de la Unidad de Inversión, lo cual puedes consultar en la página web de cualquier banco o Sofol.

5.- Características de las mensualidades
Los pagos mensuales pueden ser fijos o incrementarse conforme pasa el tiempo.

6.- Penalizaciones por prepago
Algunas instituciones cobran una penalización si realizas un pago anticipado.

7.- Costos del crédito hipotecario
Por apertura de crédito.- Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito, expresada como porcentaje del monto solicitado.
Avalúo.- Es el costo que cobra el intermediario por determinar el valor de la vivienda que quieres adquirir. Este costo se expresa como un porcentaje del valor de la vivienda.
Estudios de crédito (buró de crédito y estudio socioeconómico).- Es el pago por la investigación y verificación de la información proporcionada y por el análisis del crédito, puede estar expresada en pesos, Udis o como porcentaje del crédito.
Enganche.- Es el desembolso inicial que deberás hacer como complemento del crédito.
Factor de pago al millar.- Es la referencia con la que se calcula la primera mensualidad y se refiere al pago que debes realizar por cada mil pesos de crédito que recibes. Por ejemplo si el factor de pago es 11 y el crédito es por $400 mil pesos, significa que tu primer pago será de $4 mil 400 pesos.

8.- Costo Anualizado Total (CAT)
Es el costo que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al crédito garantizado que otorguen las entidades, incluyendo los seguros que se exija contratar y excluyendo las contribuciones federales y locales, así como los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros.
El cálculo del CAT debe incluir:
a) Monto del crédito garantizado a la vivienda
b) Descuentos o bonificaciones
c) Comisiones por análisis, otorgamiento o apertura y/o administración, cobertura y cobranza del crédito
d) Amortizaciones ordinarias de principal
e) Intereses ordinarios
f) Primas de los seguros que se exija contratar al acreditado
g) Costo de avalúo
h) Cualquier otro cargo o gasto que la Entidad directa o indirectamente cobre o establezca como condición al cliente por el proceso de otorgamiento, celebración y administración del Crédito Garantizado a la Vivienda aunque no sea parte del contrato, así como cualquier otra cantidad que el cliente pudiera recibir en caso de contratar el Crédito Garantizado a la Vivienda.

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Elegir un crédito hipotecario a su alcance

Las instituciones bancarias y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Sofoles, están enfocadas al beneficio de los usuarios, lanzando constantemente programas más accesibles. Esto se ha visto reflejado en la gran demanda de inmuebles de todo tipo, pues ahora las constructoras saben que un mayor porcentaje de clientes potenciales tienen acceso a herramientas financieras para adquirir sus casas, por ello no dudan en construir múltiples desarrollos con características para todo tipo de perfil. Factores como las tasas de interés, que mostraron una tendencia a la baja los últimos años y el programa de Seguros de Crédito a la Vivienda, (SCV), lanzado en 2005 por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, (SHCP), han reactivado los financiamientos hipotecarios.           Hoy en día hay múltiples opciones de crédito hipotecario, con la posibilidad de dar enganches cada vez menores, por eso, lo más difícil es saber cuál es la mejor alternativa. Para ello, lo importante es elegir un crédito que se adecue a sus perspectivas y posibilidades, considerando aspectos como: si es asalariado, nivel de ingresos, edad, tipo de vivienda, entre otros, e identificar si puede utilizar los recursos aportados en alguna subcuenta de vivienda. Es fundamental tomar en cuenta los ingresos, quizá sea lo más importante, pues dependerá del monto de éstos la cantidad que se preste, y por ende, el tamaño y las características del departamento que pueda adquirir (casas, cada vez es más difícil encontrarlas en la ciudad por aquello de la escasez de terrenos). Es necesario decir que la edad requerida para obtener un crédito es, por lo general, 25 años mínimo y 59 años 11 meses como máximo, aunque esta condición puede variar de una a otra institución, pues se dan casos en que se otorgan créditos a personas desde 21 hasta 65 años, siempre y cuando cumplan con los requisitos del intermediario financiero. Además de los factores arriba mencionados, debes conocer los distintos tipos de créditos hipotecarios que ofrece el mercado, a fin de analizar cuál te conviene más.     Crédito hipotecario en UDIS o en pesos     Debido a la acelerada inflación que se ha presentado en el país los últimos meses, y el aumento en el índice general de precios al consumidor (INPC), resulta más conveniente adquirir un crédito hipotecario a tasa fija y en pesos que uno en Udis (Unidades de inversión), pues estas unidades siguen el comportamiento de la inflación.           Pero, ¿qué hacer si su financiamiento está tasado en Udis? Cambiarlo a pesos, afirman los especialistas, sobre todo pensando en que cerca de 70 por ciento de las hipotecas en México siguen estando en Udis.     Esto es posible, pero depende de cada institución financiera, por lo cual debe acudir a su banco y preguntar si ofrece la posibilidad de cambiar los créditos de Udis a pesos.     Asimismo, es importante analizar su caso específico, pues habrá ocasiones en que ya no te convenga cambiar, como indican algunos especialistas, hay tres aspectos que una persona con un crédito hipotecario en Udis debe analizar antes de decidir si se cambia a pesos o no.       Cuándo ya no es conveniente mover su crédito    Si lleva más de diez años pagando su hipoteca    Si lleva menos de diez años pagando, pero la tasa real que paga se encuentra por debajo de ocho puntos      Si el saldo a cubrir ya es pequeño con respecto al valor de la casa;  es decir, menos de 30 por ciento de éste     La razón es porque al cambiarse de esquema debe volver a cubrir los costos de escrituración, así como los impuestos correspondientes.         Pero si después de analizarlo, su caso es viable, la reestructura se puede llevar a cabo de la siguiente forma:   Si desea que el monto del pago mensual sea igual o menor al que realizaba con anterioridad, deberá efectuar un pago adicional; si esto no le es posible, se incrementará su mensualidad, aunque ésta no debe exceder el 30% de sus ingresos mensuales.     Como parte de los requisitos le piden que firme una carta de intención de reestructuración en la cual es muy probable que las condiciones del crédito cambien: tasa de interés, plazo para pagar y monto del adeudo.     Si la reestructuración de su deuda de Udis a pesos la haces con un banco distinto, necesariamente tienes que estar al corriente en sus pagos, pues equivale a solicitar nuevamente el préstamo, por lo que tendrá que llenar una solicitud, indicar que desea la opción de subrogación de acreedor, presentar estados de cuenta que sustenten el monto adeudado, comprobantes de ingresos, antigüedad laboral, historial crediticio, y nuevamente, pagar avalúo. gastos notariales y comisiones por apertura, por lo que necesita verificar si no le sale más costoso el trámite.